中国版REITs（房地产投资信托基金）历经多年酝酿终于接近破茧。

记者从独家获得的央行版本REITs试点管理办法中看到，信托基金将最终以信托受益券的方式问世。值得一提的是，除了商业地产之外，保障房以及商品住宅也被纳入到央行版本REITs的投资产品范畴。

早报记者获得的这份文件名为《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿（下称《办法》），由中国人民银行负责拟定，其于上周刚刚通过央行会议讨论，目前已上报至国务院（早报3月26日A37版报道）。

从《办法》可以看到，最终被圈定进入试点的包括上海浦东新区及天津滨海新区，而此前曾经也被曝进入试点范畴的深圳和北京版本并没有获得项目上报资格。据悉，上海版本主要以工业以及商业地产资产为主，而天津则可能纳入保障房资产。

以“受益券”形式发行

早报记者了解到，央行“圈定”的REITs更加接近发债，其主要发行模式将以“受益券”的形式进行。

受益券发行的基本模式是，企业作为委托人，将其持有的房地产物业委托给受托人进行管理和处分，并获得全部信托受益权，随后，委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券（下称受益券）的方式向银行间债券市场的投资人转让。

受益券发行后，保留次级受益权的委托人和享有优先受益权的投资人共同成为房地产信托的受益人。据悉，这一产品模式在境外已经发展得比较成熟，如日本的房地产资产信托、美国房地产资产证券化等，国内信托公司也在私募市场一度做过探索。

首发产品“固定收益”

根据《办法》，央行将负责银行间债券市场受益券上市审批，试点阶段，受益券发行将进行“核准”管理。

《办法》规定，受益券应当为固定收益产品，在受益券存续期间，委托人或第三方应当承诺对受益券的收益水平提供流动性支持，信托收益超过受益券约定收益水平部分，应当分配给次级受益权持有人。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券；第三方是指除委托人和受托人意外的其他法人机构。

《办法》称，房地产信托收益由房地产物业租金收入和处分房地产物业所得构成，受托人应当按信托合同约定在扣除相关税费以及必要储备后，将其余信托收益全部分配给受益人。

证监会版本同步推行

值得注意的是，国内银行间债券市场就是一个以机构投资者为主的场外市场，根据国务院批示，REITs在交易所市场与银行间债券市场同时开展试点。交易所市场REITs的发行管理办法由证监会另行制定。

央行所制定的《办法》内容仅限于对产品交易结构、受益券发行、信息披露等进行规范，并不涉及机构监管事项，《办法》由央行单独发布，各交易当事人的监管部门可以根据需要单独制定相应的机构监管规定。（作者：刘秀浩）