2025年一季度末，中国信托登记有限责任公司（以下简称“中信登”）正式启动向北京辖内信托机构提供不动产信托财产登记相关试点服务。这是中国信托业发展历程中的重要制度突破，解决了信托财产“双重所有权”与物权登记制度的衔接难题。
　　试点政策核心内容包括：建立信托财产专有登记簿册，明确信托登记对抗效力；设立信托财产标识代码，实现资产穿透管理；建立跨部门协作机制，衔接不动产登记与金融监管系统。
　　长期以来，我国《信托法》虽确立了信托财产独立性原则，但因缺乏配套登记机制，导致信托财产权属模糊、风险隔离效力存疑。本次试点通过明确信托财产登记流程和法律效力，首次实现不动产信托的权属确认与分割，为信托制度优势发挥奠定法律基础。
　　制度突破的重要意义
　　法律效力层面：风险隔离的实质化。试点政策通过创设信托财产“法律隔离账户”，使信托财产独立于委托人、受托人固有财产的范围从合同法层面上升到物权法层面。相关典型案例显示房企破产案件中，已登记信托财产成功抵御债权人追索，保全率达100％，相较未登记项目提升45％。
　　市场机制层面：信托功能的再定位。不动产信托登记使信托从资金通道升级为资产运营平台。北京CBD某商业地产项目通过登记实现分层信托，分别对应运营权、收益权、处置权，吸引养老基金、险资等长期资本，融资成本降低2.3个百分点。
　　金融创新层面：资产证券化破局。登记制度为REITs底层资产确权提供解决方案。首批试点项目中，某物流地产信托凭证发行规模达50亿元，较同类非登记产品溢价15％，流动性提升300％。
　　对信托转型创新影响深远
　　重塑资管行业格局。不动产信托登记催生新型“资产管理－运营服务信托”生态链。部分头部信托公司已联合物管龙头成立专业运营平台，管理规模突破千亿元，综合收益率提升至8.7％，较传统模式提高2.5个百分点。
　　推动信托业务结构转型。登记制度激活存量资产价值，据测算北京市可盘活闲置不动产超万亿。某老旧厂房信托改造项目实现资产增值4倍，创造就业岗位1200个，年税收贡献增加8000万元。
　　完善金融基础设施。建立全国首个信托财产登记信息平台，加大处理登记申请数量，相关数据对接央行征信系统，违约率监测精度大幅提升。此举为宏观审慎监管提供新工具。
　　给信托公司带来战略机遇
　　产品创新矩阵构建，开发“产权分割信托”。某信托公司推出最小1平方米的商业物业份额化产品，认购门槛降至10万元，上线首日募集超5亿元。部分信托公司创设“永续型不动产信托”，通过登记实现跨代际传承，某家族信托成功纳入三处文物建筑，年度文化收益达1200万元。还有信托公司创新设计“绿色信托凭证”，将碳排放权与不动产收益捆绑，使得项目获投资基金超额认购。
　　运营能力体系升级，建立不动产数字孪生系统。某公司研发的资产管理平台实现租金预测准确率有明显提升，空置率控制在较小比例以内。此外试点推出背景下，部分信托公司组建专业运营团队，头部机构配置项目的复合型团队，涵盖法律、评估、物管等专业人才。与此同时，构建智能风控模型。
　　生态合作网络拓展。信托公司一方面可以与政府部门共建城市更新基金，大大提升项目的预期收益率（IRR）。另一方面中信登可以联合科技企业开发区块链登记系统，实现秒级确权，有效缩短项目交割时间。此外，还可以搭建跨境信托架构，如信托公司通过登记对接QFLP机制，实现引入外资的目的。
　　在试点实施初期，信托财产登记制度在执行中还存在一定挑战与难点，需要信托业和信托公司积极应对，采取有力措施加以解决。首先是法律衔接还有断层，应加快推动《信托法》修订，明确登记对抗效力细则；其次是税务处理难题，需要行业创新设计“税务中性”交易结构，与税务机关建立事先裁定机制，缩短审批周期；最后是市场认知局限，要持续深入的投资者教育，开发VR视频系统，提高线上路演转化率，设立不动产信托体验中心，不断拓展访客规模。
　　从未来发展趋势看，信托财产登记范围将进一步扩展，预计3年内将扩展至知识产权、数据资产等新型财产。同时数字登记不断深化，数字孪生技术应用使虚拟不动产登记成为可能。此外，监管与科技深层次融合，监管沙盒机制下，将实现智能合约自动执行登记条款，最终实现项目分红、税费缴纳全自动化。本次试点政策突破不仅完善了信托制度基础设施，健全了信托财产独立的法律架构，更开启了资产管理的新纪元。信托公司需以不动产信托财产登记制度试点为支点，构建“资产运营＋金融服务＋科技赋能”三位一体模式，在不动产金融深化改革的浪潮中把握战略机遇。随着试点经验全国推广，预计将激活百万亿级存量资产，为经济高质量发展注入新动能。
（作者邢成系清华大学法学院金融与法律研究中心研究员）
（中国银行保险报）