房产，往往是长者晚年生活的保障，也是为子孙后代留下的一份安稳底气。
　　“想把房子放进信托延续下去，因为它不仅是资产，更是承载家人记忆的港湾。”某信托公司的一位客户如是说。
　　对此，你是否也深有共鸣？
　　如何在信托制度的加持下实现对不动产的专业运营、集中规划、风险隔离和收益专用，守住“万家灯火”的期待？
　　2024年底，北京市试点推出不动产信托登记政策，并于近日顺利落地了北京市首单不动产服务信托。
　　信托财产登记制度展开了怎样的探索？如何推动不动产信托登记长远发展？
　　信托财产登记制度探索之路
　　近年来，有关部门一直在推动信托财产登记制度的构建。
　　2023年11月，国务院发布《关于支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》的批复，其中提出“在风险可控的前提下，探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制”，为北京探索信托财产登记机制提供了重要依据。
　　2025年1月，国务院办公厅转发金融监管总局《关于加强监管防范风险 推动信托业高质量发展的若干意见》提出，建立健全信托财产登记制度，推动非资金信托财产登记落地。
　　记者注意到，自2023年11月以来，北京、上海相继宣布探索建立信托财产登记机制，为信托行业的发展注入了新的活力。
　　2024年8月，新修订的《上海市推进国际金融中心建设条例》全文公布，其中指出“市地方金融部门会同中央金融管理部门在沪机构和市民政、规划资源、市场监管等部门以及信托登记机构，探索建立以不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记及相关配套机制”，标志着上海在信托财产登记机制方面的探索正式启动。
　　在信托财产登记制度的探索中，北京按下了“加速键”。
　　自2024年底发布相关政策以来，北京市不动产信托试点工作已迎来多个重要节点，从试点通知的发布到首单的落地历时不到3个月。
　　2024年12月份，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（以下简称为《试点通知》），引起信托行业的广泛关注。
　　政策发布的3个月以后，为配合北京市开展不动产信托财产登记，中国信托登记有限责任公司发布通知宣布，将根据《试点通知》相关要求，于3月27日起向北京辖内信托机构提供不动产信托财产登记试点相关登记服务。
　　近日，据《金融时报》记者了解，北京首单不动产服务信托“外贸信托-吉量10号”已经顺利落地。
　　“当前，不动产信托财产登记制度的缺失对信托制度及社会交易的影响较大。不动产信托财产登记制度的缺失，使得信托财产独立性、破产隔离等制度无法得到充分体现。”用益信托研究员帅国让向《金融时报》记者表示，《试点通知》明确了财产登记范围、登记机关、登记规则，具有重要的示范作用，后续将推动信托公司加大资产服务类信托的布局力度。
　　用信托方式解决现实难题
　　“上有高龄父母、下有未成年子女”的“夹心层”阶段，是大部分人会度过的一个人生阶段，也是北京首单不动产服务信托“外贸信托-吉量10号”的委托人目前正在经历的阶段。
　　据外贸信托总经理卫濛濛介绍，该委托人去年家中老人遭遇重大交通事故的意外，让这个家庭真切感受到生命无常与养老规划的紧迫性。当突发风险来临时，如何确保老人晚年生活的延续性、家庭资产的稳定管理以及代际责任的无缝衔接，成为摆在他们面前的现实课题。
　　对于普通家庭而言，房产是家庭财富的重要组成部分。如何确保包括房产在内的财富按照委托人的意愿精准传承？如何规避财富代际传承中的家庭纠纷、子女挥霍等风险？诸如此类问题，都是群众关心且逃避不开的话题，能否通过信托机制寻找到解决问题的答案？
　　不动产服务信托既让老人获得“住有所居、病有所医”的安全感，也让子女从“事无巨细”的养老压力中解放出来，更通过制度设计确保家庭养老规划不因任何意外而中断。
　　“过去受限于信托财产登记制度的缺失，不动产信托业务往往需通过设立SPV等复杂架构实现，既增加了操作成本，也难以充分发挥信托财产独立性优势。”卫濛濛表示，此次北京市试点推出的不动产信托登记政策，精准破解了这一长期制约行业发展的枷锁，恰如一把“金钥匙”，打开了养老信托通往千家万户的大门。
　　中国信托业协会特约研究员周萍在分析不动产信托财产登记利好之处时表示，这将有利于夯实信托财产独立性，可以明确信托财产的权属关系，使信托财产独立于受托人的个人财产，有效防止信托财产被挪用或侵占，从而更好地保障信托当事人的合法权益。
　　推动不动产信托登记长远发展
　　随着北京市不动产信托财产登记试点工作的推进，信托行业迎来新的发展契机。如何让不动产信托登记实现更长远、更健康的发展，成为业内关注焦点。
　　“当下挑战依然存在。主要在于法律制度不完善，我国信托法虽然规定了信托财产需要办理登记手续，但并未明确信托登记的具体操作规则和程序。实际操作中，在信托设立阶段，不动产信托财产交付需要缴纳印花税、契税、个人所得税等税费；而在信托终结时，不动产转移至受益人时，又会面临重复征税的问题，高昂的税费成本使得高净值人群对将不动产置入家族信托的积极性受到影响。”谈及不动产信托财产登记发展面临的挑战时，周萍如是表示。
　　周萍建议，从立法层面完善信托财产登记制度，明确信托登记的具体操作规则、程序和要求，使其与现行的不动产登记制度有效衔接；针对信托财产登记环节的重复征税问题，建议出台专门的信托税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税。
　　《金融时报》专家组成员、清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成也表示，在试点实施初期，挑战与难点尚存，需要信托业和信托公司积极应对，采取有力措施加以解决。当前，法律衔接还有断层，应加快推动《信托法》修订，明确登记对抗效力细则。
（金融时报 史佳桐）