城市更新是个复杂命题，在推动城市高质量发展过程中，资金平衡与可持续问题尤为重要。如何让金融活水精准滴灌到城市发展的各个环节，如何促使金融服务与城市更新的深度融合，信托在其中可以发挥何种作用？
　　社区作为城市的微小单元，已开始尝试用信托的方式解决治理与服务的难题，这在全国多地已有实践。今年6月，厦门官任社区落地一单社区慈善信托，其运用慈善资源精准对接社区需求，为社　　区治理提供了又一新思路。
　　今年7月召开的中央城市工作会议提出，城市发展正转向以存量提质增效为主的阶段，在业内人士看来，在这一阶段，信托业可凭借其制度优势与灵活架构成为城市升级发展的“合伙人”。
　　迎来新发展机遇
　　“这是社区治理和邻里互助模式的一次有益探索和创新，凝聚着我们共同建设美好家园的愿望，也承载着大家对我们的信任与对社区治理规范的期待。”在上述慈善信托发布当日，厦门国际信托党委副书记、总经理胡荣炜如是说。
　　据了解，“厦门信托—官任社区U+慈善信托”将在三方面开展社区服务：支持社区文化交流活动，重点帮扶社区内困难群体，推动社区教育、文化、卫生等公共事业发展，助力提升居民生活品质。在资金来源方面，该慈善信托通过整合社区爱心个人、商户等多元捐赠资源，形成可持续的慈善支持体系。
　　由此，加上此前行业已落地的行政管理服务信托、预付类资金服务信托，参与社区服务的信托模式更为多元。从过往实践看，信托公司通过结构化设计吸引社会资本，不仅在社区服务方面，在基建等其他领域，在长三角、粤港澳等发展建设中也发挥了积极作用。
　　“把握城镇化进程的历史机遇是信托业高速发展的重要原因。1979年行业恢复初期，信托公司就逐步服务国家的城镇化进程。当前，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，而信托行业正处于业务三分类、机构分类监管和加强异地机构管理的新形势下，找准方向、精耕细作或应成为把握本轮发展机遇的指导思想。”天津信托公司治理总部资深研究员李欣说。
　　《金融时报》记者注意到，今年7月召开的中央城市工作会议提出，创新城市治理的理念、模式、手段。业内人士认为，过去数十年来，信托公司通过融投管运等多元角色深度参与城镇化进程，在新一轮转型以及城市升级过程中，将迎来更多新的发展蓝海。
　　积极寻找结构化机会
　　不过，综合各券商研报可见，从业务拓展角度来看，城市更新可能并非信托公司未来合适的主战场。华创证券认为，相较银行等主体，信托公司缺乏长期、低成本资金的优势，不少公司暂时缺乏相关展业资质，因此难以成为本轮城市更新的重要参与方。
　　“信托公司应寻找更多结构化机会，如建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化城市将对地下管网、绿色能源、适老改造、智能家居等领域形成长期利好；大力发展生活性服务业将进一步促进相关服务消费相关企业的发展；着力建设绿色低碳的美丽城市，存量资产开展资产证券化空间广阔，会给信托公司带来REITs等资产证券化服务信托业务机遇。”李欣分析认为。
　　本次中央城市工作会议提出，“巩固生态环境治理成效”“推动减污降碳扩绿协同增效，提升城市生物多样性”“完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管理制度，保护城市独特的历史文脉、人文地理、自然景观”等。
　　“接下来，可重点关注城市公共设施建设、生态环境保护等领域。在碳金融领域，信托公司此前发行过碳融资类信托、碳投资类信托和碳资产服务类信托，未来可继续在碳市场进行深耕开拓；在公益慈善信托方面，绿色、文化等领域都将为慈善信托带来更多扩容机会。”一位业内人士说。
　　另外，银河证券分析认为，在房屋管理上，房地产全过程监管或将优化，商品房预售资金监管有望强化，而这有望给部分地区带来预付类资金服务信托业务机会。
　　构筑四大核心能力
　　在上海张园石库门建筑群的更新项目中，金融机构通过“文化遗产保护专项债+商业运营收益权信托”组合，既保留历史建筑风貌，又引入高端零售与艺术体验业态，实现文保投入与商业价值的平衡。机构数据显示，2024年上海城市更新领域社会资本投资占比已超60%，多元化金融工具正在重塑项目的“投入—产出”逻辑。
　　面对城市更新普遍存在的投入规模大、回报周期长等特性，建信信托副总裁王业强在2025年上海城市更新路演推介活动暨城市更新研讨会上表示，信托可发挥“制度+资本”的双重优势，一方面，通过股权信托、资产证券化等工具打造耐心资本，为历史街区改造、工业遗存更新等项目提供长期资金；另一方面，创新债务风险化解机制，通过设立特殊目的信托实现房企风险隔离，成功破解多个旧改项目的债务重组难题。
　　在业内人士看来，面对新的机遇，信托公司应在转型中构筑四大核心能力，资产端深耕产业，建立在某特色领域的专属优势；资金端优化结构，建立养老金、外资等长期资本引入渠道；风控端构建动态预警机制，实现不同资产类别的差异化风控；运营端则应跨界整合资源，以自身的专业能力织就服务城市更新的生态网络。
　　李欣认为，从“增量扩张”到“存量提质”是本次中央城市工作会议的城市发展主线，更标志着我国城市建设进入了以人民为中心的高质量发展新阶段。这与信托行业的转型发展逻辑相契合，接下来，信托公司应在关注更多结构化发展机遇的同时，遵循以人民为中心的价值取向，以可信的专业度为城市发展创造更大价值。
（金融时报 胡萍）