从北京首先启动不动产信托财产登记试点并完成全国“双首单”项目，到上海创新推出首单“不动产＋现金”混合财产形式的家庭服务信托，再到江苏同时推进“双城”南京与苏州的不动产信托财产登记试点，这项曾受限于制度瓶颈的重要信托工具打破发展桎梏，在保障民生需求、激活存量资产等方面展现出强劲活力。
　　这一年，从登记困境到市场激活，从京沪试点到全国推广，政策与市场双向发力，让“把房子装进信托”“以房养老”成为现实，为信托回归本源、服务实体经济铺就了坚实道路。
　　政策发力：从制度空白到全国试点
　　长期以来，不动产信托财产登记制度缺失一直是信托行业发展的核心瓶颈之一。
　　根据信托法规定，“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记”。不动产若作为信托财产，也应依法依规办理登记。但此前因缺乏具体操作规则与实施细则，信托公司在具体实务中“摸着石头过河”，曾尝试通过设立特殊目的载体（SPV）等复杂架构实现，不仅增加操作成本、税费负担，而且难以充分发挥出信托“风险隔离”的核心优势。
　　去年，在政策端，这一僵局被彻底打破。2024年12月，北京市率先发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，将不动产纳入信托财产，允许以“非交易过户”方式完成产权转移，在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产”及产品名称字样，即可实现信托财产的法律确权。
　　这意味着困扰行业20余年的登记与权属难题得以解决。4个月后，国投泰康信托和外贸信托便分别在通州区和昌平区同步完成不动产信托财产登记全国“双首单”。
　　随后，上海、广州、厦门、天津、南京、苏州等城市年内均启动不动产信托财产登记试点。各地根据发展定位与实际需求，进一步细化完善相关规定。例如，上海允许现金与不动产混合作为信托财产，厦门允许在信托存续期追加交付不动产作为信托财产，广州创新引入预告登记制度，天津首次将“盘活存量资产”明确为不动产信托的核心应用场景，南京与苏州则明确“办理信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”的标准办理流程。
　　从顶层设计、行业监管、市场协同三个层面看，政策也在持续加力。
　　今年1月，金融监管总局印发的《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》要求，“建立健全信托财产登记制度，推动非资金信托财产登记落地”；9月，金融监管总局新修订了《信托公司管理办法》，聚焦信托本源，通过强化受托人定位、完善公司治理与风险防控机制，为不动产信托业务发展筑牢合规基石；11月，中国证监会启动商业不动产REITs试点，与不动产信托财产登记试点形成政策联动、制度衔接，拓宽了存量不动产盘活的资本市场出口，构建起从资产管理到资本运作的全链条支持体系。
　　业内专家表示，2025年是不动产信托登记试点从政策走向实践的关键之年。登记制度的完善，不仅解决了信托财产权属模糊的问题，更让信托的风险隔离、定向传承与分配功能发挥出来，为行业打开了市场空间。
　　市场实践：从单一功能到多元场景
　　2025年，持续释放的政策红利迅速转化为丰富的市场实践。不动产信托不再局限于传统的财富传承，而是延伸至养老保障、公益慈善等多元场景，成为解决民生痛点的金融工具。
　　从各试点城市已落地的案例来看，养老保障场景成为不动产信托的重要发力点。
　　例如，北京首单“外贸信托—吉量10号”的委托人就是典型的“422家庭”，在家中老人遭遇重大交通事故后，委托人迫切需要通过资产规划保障老人养老与子女教育等多元需求；上海首单爱建信托“心享”特殊需要服务信托聚焦无子女的独居老人养老问题，委托人将唯一住房委托给信托公司，去世后房产定向传承给侄子。
　　家庭资产隔离与财产传承场景的需求同样旺盛。今年，上海落地了一单“不动产＋现金”混合财产家庭服务信托，委托人为隔离名下商办公寓租金与再婚后与婚内财产，通过信托将公寓租金收益专用于母亲养老，避免了子女继承时的纠纷问题。
　　不动产信托的市场接受度正在快速提升，不动产类型持续拓宽，涉及住宅、商办、仓储等。
　　不过，尽管2025年不动产信托持续取得突破性进展，但行业仍面临税费成本高、法律衔接不足等挑战，还需通过政策优化与行业创新进一步完善。
　　大成律师事务所律师薛京表示：“财富管理服务型信托在我国发展的过程一直有两个制度建设颇受期待。一个是信托财产登记，它是信托财产独立性的直接保障；另一个就是信托财产交付、持有、处置的涉税问题，尤其是委托人转移财产至信托是否属于应税行为。”
　　中国信托业协会特约研究员周萍建议，出台专门的信托税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则。
　　相应的法律衔接同样也需要更多关注。虽然已有部分城市出台了地方试点政策，但全国层面还未形成统一的信托财产登记细则。有市场观点认为，不同地区对“信托财产”的权属认定、对抗效力存在差异，可能导致司法实践中的争议。
　　2025年，不动产信托完成了从政策持续发力向市场落地的关键跨越。未来，这项兼具金融属性与民生温度的信托工具，有望成为助力信托行业转型发展的新增长极。
（金融时报 李佩）